Часто задаваемые вопросы
Категории
Тариф на управление, содержание и текущий ремонт 5
Квитанция за жку 2
Мероприятия по энергоэффективности и энергосбережению. 1
О капитальном ремонте 4
Электричество 1

Из чего состоит тариф ставки на содержание жилья?
Тариф на управление, содержание и текущий ремонт обычно состоит из 3 составляющих: 1) расходов на управление 2) расходов на содержание, 3) расходов на текущий ремонт. Любой тариф (ставка) изначально рассчитывается, исходя из минимального перечня работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с Постановлением Правительства РФ №290 от 03.04.2013 года «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения». По закону управляющая компания обязана выполнять абсолютно все, что перечислено в этом постановлении. *К сожалению, разработчики данного постановления забыли учесть экономическую составляющую: чтобы реально выполнять всё, что написано в том постановлении, тариф должен быть рублей 100-150 с кв.м.=))))*. При этом тариф на обслуживание общего имущества в Москве составляет 26,53 р с м2, а в МО тариф варьируется от района к району в диапазоне от 32 рублей до 42 рублей. Пожалуй, закончим с лирикой, вернемся к реалиям.
Что входит в расходы на управление?
Расходы на управление – это не расходы на управление управляющей компанией (зарплата директора, аренда офиса и т.д.) – это расходы на управление многоквартирным домом! К этим расходам относится деятельность управляющей компании по управлению многоквартирным домом, а именно: начисление и сбор по коммунальным платежам (работа РКЦ), перевод денежных средств в ресурсоснабжающие организации (не забываем, что за перевод любой банк берет комиссии обычно в размере 1% от суммы перевода), работа юридического отдела (ответы на запросы жителей по предоставлению каких-либо документов, например, работа с неплательщиками, контроль соблюдение условий договора с РСО).
Что входит в расходы на содержание общего имущества МКД?
Расходы на содержание общего имущества МКД входит: а) расходы на санитарное содержание мест общего пользования (уборщицы); б) расходы на содержание мусорокамер и мусоропроводов; в) расходы по вывозу и обезвреживанию ТБО (вывоз мусора); г) расходы дезинсекции, дезинфекции, дератизации общего имущества МКД (травим крыс, муравьев и тараканов); д) расходы по уборке придомовой территории (работа дворников; если обслуживается вся придомовая территория – в зимнее время вывоз и утилизация снега. Также в эти расходы входят содержание детской площадки при наличии); е) техническое обслуживание лифтов; ж) техническое обслуживание систем противопожарной безопасности: пожарные гидранты, системы дымоудаления и т.д. (может быть не во всех домах, но в домах свыше 14 этажей присутствует обязательно (даже в старом жилфонде)); з) работа аварийно-диспетчерской службы (устранение аварийных ситуаций, например, прорыв трубы ХВС в ночное время), к) расходы по оплате ОДН (электроэнергия и вода: ХВС, ГВС); л) расходы на содержание, техническое обслуживание мест общего пользования и инженерных сетей, входящих в состав общего имущества МКД (подготовка к сезонной эксплуатации) – самая большая статья расходов и самая непонятная для собственников.
Что входит в расходы на текущий ремонт МКД?
К расходам на текущий ремонт МКД относятся работы, выполняемые в рамках ППР (планово-периодические работы) – мелкие ремонты: - в весенне-летний период выполняются работы по частичному ремонту отмостки. Отмостка, кроме декоративной функции носит еще и защитную функцию: не позволяет дождевой воде затапливать подвал и разрушать фундамент здания. Отмостка после зимы разрушается в среднем на 5-8% и требует восстановления. Разрушение происходит в следствие естественных причин – резкие перепады температуры (отмостка выполнена из бетона), а также в следствие внешних воздействий: бегающие по отмостке во круг дома дети, любители срезать углы к подъездам (это относится в основном к боковым подъездам), которые чтобы не идти по длинному пути через тротуар, срезают путь вдоль стены дома. - частичные ремонты межпанельных швов. - частичные мелкие ремонты лестничных ступенек (а они требуют мелкого ремонта после зимы всегда - где то плитка отвалится, где то вообще ступенька частично разрушится, из-за того, что собственники на нее уронят что-то тяжелое, и для того чтобы она дальше не разрушалась ее необходимо отремонтировать).
Что входит в расходы на содержание, техническое обслуживание инженерного оборудования?
Это самая непонятная строка расходов в тарифе для собственников – но именно благодаря этим видам работ у собственников в квартире: зимой тепло, круглый год течет из крана холодная и горячая вода, не забивается канализация, горит свет в квартире и подъезде. В расходы на содержание, техническое обслуживание инженерного оборудования входят: 1) Весенне-осенние осмотры: проверка кровель на наличие протечек, осмотр всего здания для фиксации его состояния. Частичные осмотры проводят ежемесячно, для предотвращения появления чрезвычайных ситуаций и выхода из строя оборудования и инженерных коммуникаций. 2) Подготовка к отопительному сезону: опрессовка трубопровода отопления (гидравлические испытания), удаление воздуха из систем отопления, теплоизоляция труб (при необходимости), проверка целостности всего трубопровода отопления: стояки квартирные, радиаторы отопления. Регулировка стояков отопления (решает проблему, когда пол дома мерзнет, а другая половина дома открывает форточки из-за того, что жарко), частичная замена трубопровода. 3)Содержание инженерных коммуникаций холодного и горячего водоснабжения, отопления, водоотведения – проверка исправности, работоспособности, регулировка и техническое обслуживание насосов, запорной арматуры – эти виды работ производятся ежемесячно, для предотвращения возникновения аварийных ситуаций и для бесперебойного предоставления коммунальных ресурсов (вода, отопление, свет). Промывка внутренних систем горячего водоснабжения и систем отопления для удаления накипно-корозионных отложений. 4) Содержание электрооборудования. Техническое обслуживание и ремонт силовых и осветительных установок (замена лампочек в подъезде), всей внутренней электропроводки (в том числе частичный ремонт и замена электрических проводов), ремонт и техническое обслуживание ВРУ (входное распределительное устройство) – электрический шкаф.
Какие услуги отражены в квитанции за ЖКУ?
Любую квитанция за жку обычно разделить на 3 блока: 1) жилищные услуги 2) коммунальные услуги 3) прочее В блок жилищные услуги входят расходы по содержание, управление и текущий ремонт. С 01.01.2017 года к жилищным услугам также относятся расходы ОДН (коммунальные ресурсы, потраченные на общедомовые нужды): электроэнергия, затраченная на содержание мест общего пользования – лифты, освещение подъездов, подкачивающие насосы в подвале (Электроэнергия ОДН), ХВС и ГВС затраченные на содержания мест общего пользования (ХВС ОДН и ГВС ОДН). Также в этот блок входят расходы на содержании ИТП (при наличии в доме ИТП (индивидуальный тепловой пункт)). Размер тарифа на содержание, управление и текущий ремонт устанавливается собственниками на общем собрании. В случае если собственники не приняли такого решения, применяется тариф в размере, установленном органом местного самоуправления (п. 4 ст. 158 ЖК РФ). В блок коммунальные услуги входят: отопление, хвс, гвс (если установлен двухкомпонентный тариф, то строка по гвс разбивается на: ХВС для ГВС и тепловая энергия для ГВС – п. 38 ПП РФ №354 от 06.05.2011 г.), электроэнергия, водоотведение. Подробнее про ГВС. Пример: для приготовления 1 м3 горячей воды необходимо взять 1 м3 холодный воды и нагреть его до соответствующей температуры. Нагревание происходит путем передачи тепловой энергии от одного теплоносителя к другому. В квитанции может, отображаться как просто строка ГВС (м3), так и разбивка на 2 составляющих: воду и тепловую энергию. В случае установления двухкомпонентного тарифа на ГВС, строка ГВС разбивается на: ХВС для ГВС (измеряется в м3) – холодная вода, затраченная для приготовления горячей воды. Тепловая энергия для ГВС (Гкал) – тепловая энергия, затраченная для подогрева холодный воды до соответствующей температуры, чтобы она стала горячей.
Как происходит начисление за отдельный вид коммунального ресурса?
Ежемесячно собственники передают показания ИПУ (индивидуальных приборов учета – счетчиков) и на основании этих показаний происходит расчет. Например: 25 марта 2017 года на счетчике ХВС были показания 1080. Через 1 месяц, 25 апреля на этом же счетчике показания 1087. То есть, за 1 месяц собственник данного помещения израсходовал холодной воды в размере 7 кубических метров. Показания счетчика ежемесячно собственник передает в управляющую компанию. Управляющая компания в свою очередь производит ежемесячно начисления по следующей формуле: объем потребленного коммунального ресурса за 1 месяц умножается на стоимость этого коммунального ресурса (7 м3 холодной воды * 24,14 рубля (цена за 1 м3) = 168, 98 рублей. Именно эту сумму собственник увидит у себя в квитанции за потребленную холодную воду в этом месяце. По аналогии рассчитывается горячая вода и электроснабжение. Водоотведение рассчитывается простым суммированием потребленных объемов в этом месяце за ХВС и ГВС. Например: ХВС в этом месяце потребили 7 м3, а ГВС 4 м3, тогда объем потребленного коммунального ресурса по Водоотведению составит 7 м3 + 4 м3 =11 м3. Строка по отоплению рассчитывается следующим образом. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 года № 354 существует два способа оплаты услуги по отоплению: в течение отопительного периода (1/7), либо равномерно в течение календарного года (1/12). Способ оплаты устанавливается органом государственной власти субъекта РФ (для МО – Правительством Московской области, для Москвы – Правительством города Москвы). Дату начала отопительного сезона, например, с 5 октября и дату окончания, например, 1 апреля принимает Администрация муниципалитета. Дата начала и конец зависят от окружающей температуры. Дата начала и окончания отопительного сезона и способ оплаты ­– это разные вещи. Собственники, не уполномоченные принимать решение ни по первому ни по второму вопросу. При наличии ОДПУ (общедомового прибора учета) и 1/7: объем потребленного коммунального ресурса по отоплению за месяц делится на всю площадь помещений в МКД находящуюся в собственности (жилые и нежилые помещения). В этих расчетах не участвуют места общего пользования: подъезды, чердаки, подвалы и т.д. Но это не значит, что тепловая энергия, затраченная на обогрев мест общего пользования (подъездов, например), где установлены отопительные приборы (батареи) не участвуют в расчетах. Еще как участвуют, просто они уже учтены при расчетах и не выставляются отдельной строкой в квитанции (п. 40 ПП РФ №354 от 06.05.2011 г.). ОДПУ считает всю энергию, затраченную на обогрев жилых, нежилых, мест общего пользования. Пример: за расчетный месяц МКД по показаниям ОДПУ потребил 100 Гкал на отопление. В доме имеется 100 квартир общей площадью 5000 м2 и 10 нежилых помещений (магазины, офисы) площадью 600 м2. Тогда: 100 Гкал / (5000м2 (жилая площадь) + 600 м2 (нежилая)) = 0,0178. Грубо говоря такой объем коммунального ресурса по отоплению придется на 1 м2 помещения, находящегося в собственности. В собственности находится двухкомнатная квартира площадью 52 м2. Предположим, что на 1 Гкал за отопление установлена цена в размере 2000 рублей. Тогда расходы по отоплению в квитанции ЖКУ в этом месяце составят 52м2* 0,0178 * 2000 рублей = 1851,2 рублей. При наличии ОДПУ и 1/12 - тут немного сложнее. Для расчетов берется среднемесячный объем потребления тепловой энергии за предыдущий год, определенный, как отношение объема тепловой энергии исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета тепловой энергии, которым оборудован многоквартирный дом, за предыдущий год к количеству календарных месяцев в году и к общей площади всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. За предыдущий 2016 год МКД за весь отопительный период (с ноября – по апрель) потребил по показаниям ОДПУ 700 Гкал. Тогда, для вычисления среднемесячного объема потребления: 700 Гкал / 12 месяцев = 58, 33 Гкал в месяц. Теперь в 2017 году каждый месяц будет происходить расчет потребления тепловой энергии исходя из того, что в месяц МКД потребляет 58,33 Гкал. Ежемесячно строка по отоплению у собственников будет одинаковой. В месяц МКД потребляет 58,33 Гкал. Теперь рассчитаем объем потребления тепловой энергии на 1 м2: 58,33 Гкал / 5600 м2 (жилая+нежилая) = 0,0104 Гкал/м2. Напомним, в собственности у нас находится двухкомнатная квартира в Химках площадью 52 м2. Тогда расходы по отоплению в квитанции ЖКУ ежемесячно (в течение всего 2017 года) будут составлять: 52 м2 * 0,0104 Гкал/м2 * 2000 рублей/Гкал = 1081,6 рублей. А потом, в начале 2018 года произойдет перерасчет за услугу по отоплению, так как станет известен фактически затраченный объем тепловой энергии за 2017 год, так как собственники весь год платили не по текущим затратам тепловой энергии, а исходя из затрат тепловой энергии в 2016 году. Если нет ОДПУ – расчет производится по нормативу. Примечание: стоимость за единицу коммунального ресурса (например, 1 м3 холодной воды или 1 Гкал за отопление) устанавливается органом исполнительной власти субъекта РФ (для Москвы – Региональная энергетическая комиссия города Москвы (РЭК), для МО - комитет по ценам и тарифам Московской области). Управляющая компания и РСО не имеют права продавать коммунальный ресурс собственникам МКД выше той цены, которую установил орган исполнительной власти субъекта РФ!
Что входит в мероприятия по энергоэффективности и энергосбережению?
В 2009 году вышел в свет федеральный закон №261 от 23.11.2009 года под названием «Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности». Цель данного закона по энергоэффективности и энергосбережению только одна: снизить потребление коммунальных ресурсов в МКД. Немного истории. Первые шаги для реализации данного ФЗ начались примерно в 2012 году. Первоначальным мероприятием явилась повсеместная установка ОДПУ (общедомовых приборов учета). На ХВС и ГВС они и раньше ставились, но тут взялись особенно усиленно за установку ОДПУ по отоплению. Сам по себе ОДПУ никак не снижает потребление энергетических ресурсов многоквартирным домом, он всего лишь считает количество потребленного коммунального ресурса. До установки ОДПУ объем, который необходимо было подать в МКД для его отопления рассчитывался из норматива. Сам этот норматив рассчитан порой был очень криво и не соответствовал реально необходимым затратам тепловой энергии для обогрева дома. С вводом ОДПУ это ситуация в корне изменилась. В тех субъектах РФ, где норматив был сильно завышен, люди стали по факту платить меньше, а там где наоборот норматив был низкий, стали платить больше. И вот на этом этапе хорошие УК и собственники стали задумываться о том, как снизить объем потребляемой тепловой энергии в масштабах всего дома. Интерес собственников очевиден: чем меньше потребляет МКД тепловой энергии, тем меньший счет за ЖКУ (в части отопления) увидят собственники в своей квитанции. Самое главное для УК и собственников: взять себе за правило, ежемесячно совместно снимать показания ОДПУ. У этого мероприятия есть 2 цели: непосредственно контроль потребления коммунального ресурса (многие РСО любят приписывать «лишние» гигакаллории дому), и вторая цель это показать прозрачность начислений для собственников. Данный шаг оказывает очень эффективно влияние на собственников, так как показывает, что управляющая компания настроена вести свою деятельность максимально прозрачно и формирует дополнительную лояльность с их стороны. Наиболее понятными для собственников мероприятиями являются: постоянный контроль состояния окон в подъезде (разбитое окно в подъезде зимой – топим улицу – увеличивается счет у всех собственников за отопление) – для этой цели Управляющий объектом производит ежедневные осмотры общего имущества. Теплоизоляция трубопроводов отопления в подвале, для снижения теплопотерь. Недопущение сломанных доводчиков на дверях, установленных во входных группах (не закрытая дверь – топим улицу). Борьба с перетопами (когда в одной части дома холодно зимой, а в другой настолько жарко, что собственники открывают окна). 1) Промывка трубопроводов стояков отопления (т.к. по стоякам отопления течет горячая вода, то на стенках трубопровода происходит отложение солей и железа, растворенного в воде – происходит сужение диаметра трубопровода – снижение эффективности отопления системы в целом). Индивидуальная регулировка каждого стояка сотрудниками УК для более эффективного и экономного расходования коммунального ресурса по отоплению. Самые очевидные мероприятия по снижению потребления электроэнергии для мест общего пользования, как казалось бы, это установка датчиков движения на все осветительные приборы (лампы) в подъезде. Но не стоит забывать, что расходы электроэнергии на содержание мест общего пользования на 80% состоят из расходов на лифтовую энергию. Еще 10-12% идет на подкачивающие насосы воды, установленные в подвале и по факту на освещение мест общего пользования, остается 8-10%.
Блок вопросов о капитальном ремонте
Одним из способов сохранения (и восстановления) многоквартирного дома, в котором Вы проживаете, является своевременный и качественный ремонт, для проведения которого, требуется немалый объем финансирования. Первоочередная обязанность финансировать ремонт собственного дома, разумеется, лежит на собственниках жилья. Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, включает в себя: - ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; - ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт; - ремонт крыши; - ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; - ремонт фасада; - ремонт фундамента многоквартирного дома. В соответствии с Законом на уровне принятия решения ОМСУ этот перечень может быть дополнен и другими видами услуг и (или) работ (напр. установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа), работами по утеплению фасада и т.д. ( п. 2 ст.166 ЖК РФ).
В чем же отличие капремонта от текущего ремонта?
В ходе капремонта подлежит замене или восстановлению элемент, который пришел в негодность (восстановление или замену их на более долговечные и экономичные), а сфера текущего ремонта – поддержание конструкций в исправном состоянии на протяжении установленного срока эксплуатации. Например, устранение протечки кровли является текущим ремонтом, а замена всей крыши дома – капитальный (Федеральный закон от 21.07.2007 N 185-ФЗ (ред. от 23.06.2016) "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 15.10.2003 N 5176)
Кто должен оплачивать капремонт?
Согласно принятым законам, обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности. Если часть квартир принадлежит государству либо муниципалитету, то власти муниципалитета (государства) несут расходы на финансирование будущего капремонта пропорционально собственной доле, как если бы они выступали обычными собственниками жилья. Однако, собственники жилья, вносящие взносы за капремонт, не являются единственным финансовым источником для проведения капитальных ремонтных работ в многоквартирных домах. В законодательстве прописаны целые финансовые механизмы участия и самих правообладателей квартир, и государственных органов различных уровней (таких как предоставление гарантий, поручительств по кредитам или займам).
Какие существуют способы формирования фонда на капитальный ремонт?
В соответствии со статьей 170 ЖК РФ собственники решением общего собрания могут выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта: перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет; перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора. При выборе первого способа накопления денежных средств, собственники сами, не дожидаясь сроков, установленных Фондом капитального ремонта на 2030-2050 гг., решают «когда, на что и в каком объеме» потратить собранные денежные средства. Именно собственники на общем собрании решают, заменить им старые деревянные окна в подъезде на новые, теплые, пластиковые окна, или же заменить инженерные сети по холодному водоснабжению. Право воспользоваться этими денежными средства принадлежит только собственникам МКД. Ни управляющая компания, ни государство не имеет право использовать эти денежные средства. При выборе способа накопления денежных средств на счете регионального оператора «когда, на что и в каком объеме» устанавливаются органами местного самоуправления в независимости от мнения собственников. Это может быть капитальный ремонт кровли, например назначенный на 2038 год, тогда как уже сейчас необходим ремонт инженерных систем по отоплению и ГВС. Самое важное отличие в том, что при выборе специального счета, именно собственники полностью контролируют прозрачность расходов и работ. Собственники сами на общем собрании решают, какая именно организация будет проводить для них работы по капитальному ремонту, и именно они, собственники, будут контролировать весь процесс проведения этих работ. В случае с региональным оператором, подрядчика работ определяет ФКР (Фонд капитального ремонта). Честность, порядочность и насколько рационально составлена смета расходов по ремонту, проверить и изменить уже не получится. Вся денежная сумма, накопленная на счете регионального оператора, будет переведена на специальный счет в полном объеме (п. 5, ст. 173 ЖК РФ). В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете такое решение вступает в силу через 3 месяца после направления региональному оператору решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме для Москвы (ч. 3.2 ст. 75 Закон г. Москвы от 27.01.2010 №2), для Московской области такое решение вступает в силу через 4 месяца (п. 2 ч. 3.2 ст. 3 Закон Московской обл. от 01.07.2013 №66/2013-ОЗ). Кто может стать владельцем специального счета? Кто может воспользоваться денежными средствами на специальном счете? В соответствии с ч.2 ст. 175 ЖК РФ Владельцем специального счета может быть региональный оператор, ТСЖ, жилищный кооператив или Управляющая организация, осуществляющая управление многоквартирным домом на основании договора управления, то есть юридическое лицо. Физическое лицо (собственник МКД) владельцем специального счета быть не может. По этой причине, перед собственниками стоит выбор: кого же назначить владельцем специального счета? Для начала стоит разъяснить механизм взаимодействия со специальным счетом (списание, зачисление средств, получение выписок и т.д.). Исходя из положения части 4 ст. 177 ЖК РФ, денежные средства, находящиеся на специальном счете могут быть перечислены банком в пользу организации, выполняющей работы по капитальному ремонту, только на основании предоставления в банк протокола решения общего собрания собственников. В этом протоколе должно содержаться решение собственников, о выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества МКД. Также в банк потребуется предоставить договор на оказание таких услуги акт выполненных работ. То есть, владелец специального счета является «номинальным» и распоряжаться деньгами, находящимися на счете не может. Функция владельца специального счета одна: обеспечить взаимодействие собственников и банка, в вопросах связанных с ведением, обслуживанием и содержанием специального счета. Собственники МКД в любое время могут сменить владельца специального счета путем проведения общего собрания собственников. Все денежные средства, накопленные на специальном счете, будут переведены на нового владельца специального счета в полном объеме. Более того, на денежные средства, находящиеся на специальном счете, не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца этого счета (ч. 6 ст. 175 ЖК РФ). То есть, чтобы не случилось с владельцем специального счета (банкротство, ликвидация и т.д.), на денежные средства находящиеся на специальном счете это никак не может повлиять. В соответствии с ч.3. ст. 175 ЖК РФ, при выборе специального счета, обязанность по ведению, финансированию содержания на обслуживание специального счета, выставлению квитанций за капитальный ремонт и прочее лежит на собственниках МКД. При выборе собственниками МКД владельцем специального счета УК «Капитал Инвест», обязанности по обслуживанию, выставлению квитанций, сбор и перечисление платежей, для удобства собственников, УК «Капитал Инвест» берет на себя. Источником финансирования расходов, затраченных на обслуживание и содержание специального счета, могут быть денежные средства, полученные за счет начисление процентов за пользование денежными средствами (проценты по вкладу в банке).
Блок вопросов про электричество
Для получения информации о мощности, выделенной на квартиру, Вам необходимо обратиться в Мосэнергосбыт. Как это сделать, можно узнать на сайте компании.
Задать вопрос